Bauberatung

Das Baugesetzbuch (BauGB) sieht verschiedene Rechtsbereiche vor, nach dem ein Bauvorhaben zu beurteilen ist.

Bebauungsplan nach § 30 BauGB

Sofern das Grundstück, auf dem Ihr Bauvorhaben realisiert werden soll, im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB) liegt, sind die textlichen und zeichnerischen Festsetzungen, die der Bebauungsplan trifft, für das Vorhaben rechtsverbindlich. Ein qualifizierter Bebauungsplan trifft in der Regel mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen.

Ob Ihr Bauvorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt und welche Festsetzungen der jeweilige Bebauungsplan trifft, finden Sie auf der nachfolgenden Seite:

Umgebungsbebauung nach § 34 BauGB

Alle nicht als Bebauungsplanfläche gekennzeichneten Gebiete im Innenbereich (innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) werden nach § 34 BauGB beurteilt. Jedes Bauvorhaben auf einem Grundstück in einem Gebiet nach § 34 BauGB wird als Einzelfall bewertet, es gibt keine allgemeinen Festsetzungen wie im Bebauungsplan. Ein Bauvorhaben ist nur dann zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

Die zulässigen Nutzungen ergeben sich gemäß aktueller Baunutzungsverordnung in Verbindung mit dem regionalen Flächennutzungsplan (als Orientierung) und den vorhandenen genehmigten Nutzungen des konkreten Umfeldes (Vor- Ort- Betrachtung).

Außenbereich nach § 35 BauGB

Die Flächen außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile werden als Außenbereich bezeichnet.  Ob ein Vorhaben gemäß § 35 BauGB zulässig oder nicht zulässig ist, können Sie hier herausfinden:

Stellplatzsatzung

Im gesamten Stadtgebiet gilt die Stellplatzsatzung der Stadt Mörfelden-Walldorf (Rechtskraft: 14.10.2022). Sie findet Ihre Anwendung im Rahmen von Bauvorhaben. Die Stellplatzsatzung finden Sie unter folgendem Link:

Baumschutzsatzung

Der Baumbestand innerhalb des bebauten Bereichs der Stadt Mörfelden-Walldorf soll durch die Baumschutzsatzung geschützt und erhalten werden. Nähere Informationen finden Sie unter folgendem Link:

Die Stadt Mörfelden-Walldorf ist in der Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung des Landes Hessen als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt. Für Nutzungsänderungen von Wohnräumen zugunsten anderer Nutzungsarten spielt dieser Faktor bei der Beurteilung des Vorhabens im Rahmen des Bauantragsverfahrens eine entscheidende Rolle. Des Weiteren erarbeitet die Stadt Mörfelden-Walldorf derzeit eine Ferienwohnungssatzung, um die Nutzungsänderung von bestehendem Wohnraum zu regulieren.

Bauanträge werden grundsätzlich bei der zuständigen Bauaufsicht des Kreises Groß-Gerau eingereicht. Baugenehmigungspflichtig sind alle „größeren“ Neubaumaßnahmen, die nicht unter § 63 oder § 73 HBO, fallen, aber auch Nutzungsänderungen, Abbrüche, Verlängerungen von Baugenehmigungen, Bauvoranfragen (§ 76 Abs. 1 HBO), Sonderbauten gemäß § 66 HBO; und zum Beispiel Vorhaben im Außenbereich gemäß § 35 HBO (i.d.R.). Auch die Stadt Mörfelden-Walldorf wird – für den Antragsteller „unsichtbar“- im Rahmen des Verfahrens bei der Bauaufsicht beteiligt.

Alle weiteren Infos zu Einreichung, Unterlagen, Vollständigkeit und Fristen über:

Befindet sich Ihr Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, hält alle dortigen Festsetzungen und alle städtischen bauordnungsrechtlichen Satzungen (z.B. Stellplatzsatzung) ein , kann es baugenehmigungsfreigestellt gemäß § 64 HBO bei der zuständigen Bauaufsicht in Groß-Gerau eingereicht werden.

Unter folgendem Link finden Sie die Lage der Geltungsbereiche aller Bebauungspläne:

Ob ein Bauvorhaben nach § 63 HBO baugenehmigungsfreigestellt sein kann, entnehmen Sie:

Sofern die Pflicht besteht, eine Mitteilungen gemäß § 63 HBO i.V.m. der Anlage zu § 63 HBO, Abschnitt V Nr. 1 einzureichen, werden die Unterlagen in Papierform bei der Stadt Mörfelden- Walldorf, 60.2 Stadtplanung, Westendstraße 8 in 64546 Mörfelden- Walldorf abgegeben. Es besteht keine Prüfpflicht seitens der Stadt, die Richtigkeit der Unterlagen obliegt dem Antragsteller. Sofern innerhalb einer Frist von 14 Tagen nach Eingang aller erforderlichen Bauvorlagen das Vorhaben nicht in ein Baugenehmigungsverfahren übergeleitet oder eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 des Baugesetzbuches beantragt wird, kann mit der Baumaßnahme nach dieser Frist begonnen werden.

Isolierte Ausnahmen, Befreiungen und Abweichungen gemäß § 73 HBO sind als isolierter Antrag bei der Stadt zu stellen. Kommen mehrere Ausnahmen, Abweichungen und Befreiungen zusammen, ist ein Baugenehmigungsverfahren über den Kreis (siehe Baugenehmigungspflichte Vorhaben) durchzuführen. 

Die einzureichenden Unterlagen für §§ 63 und §§ 73 HBO sollten mindestens folgende Informationen umfassen:

1. Formular BAB 33 (BAB 33 - Mitteilung baugenehmigungsfreier Vorhaben (hessen.de)) oder BAB 10 (BAB 10 - Antrag auf Ausnahmen / Befreiungen / Abweichungen (hessen.de))
2. aktuelle Liegenschaftskarte mit Kennzeichnung des Baugrundstücks und des vermaßten Bauvorhabens
3. vermaßte und maßstabsgerechte Grundrisse, Ansichten, Schnitte des Vorhabens
4. formlose Beschreibung
5. ggf. Stellplatznachweis, Freiflächenplan, Berechnungen zur GRZ/GFZ, Vollgeschossigkeitsnachweis, usw. …

Allgemeine Infos zu der Anzahl und Form der einzureichenden Unterlagen finden Sie im Bauvorlagenerlass des Landes Hessen 2022 und dessen Änderung 2024:

final_erlass_20_01_22.pdf (hessen.de) und (Microsoft Word - Änderungserlass 01_03_24) (hessen.de)

Es ist eigenständig seitens des Antragsstellers zu prüfen, ob mit dem geplanten Bauvorhaben zu anderen Rechtsbereichen zusätzliche Genehmigungen oder Gestattungen einzuholen sind (z.B. Denkmalrecht, Baumschutz, Entwässerung, Gewerbeanmeldung, etc.).

Grundstücksteilung sind bei der Bauaufsicht des Kreises Groß-Gerau zu beantragen. Weitere Informationen erhalten Sie unter folgendem Link:

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung dient als Voraussetzung Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen sowie den zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes in das Grundbuch eintragen zu lassen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird durch die Bauaufsicht des Kreises Groß-Gerau ausgestellt. Nähere Informationen finden Sie unter folgendem Link: 

Verantwortlich dafür ist der Eigentümer, Ansprechpartner ist das Amt Für Bodenmanagement in Heppenheim, Zweigstelle in Dietzenbach.

Wurde ein Gebäude neu errichtet oder im Grundriss verändert, sind die Gebäudeeigentümer verpflichtet, den Nachweis bzw. die Veränderung ihrer Gebäude im Liegenschaftskataster zu veranlassen. Dies gilt für über den Kreis genehmigte Bauvorhaben, wie auch für Mitteilungen gemäß § 63 HBO (z.B. bei Garagen, Wintergärten, Vorbauten etc. ) und für Isolierte Genehmigungen gemäß § 73 HBO.

Hinsichtlich der Entwässerung eines Bauvorhabens ist das Entwässerungsgesuch als separates Verfahren frühzeitig –am besten vorab der Einreichung von Baugenehmigungs- oder Mitteilungsunterlagen- mit den Stadtwerken der Stadt Mörfelden-Walldorf abzustimmen. Nähere Informationen zum Entwässerungsgesuch unter folgendem Link:

Eine Erlaubnis für die Versickerung von Niederschlagswasser wird durch die Untere Wasserbehörde des Kreises Groß-Gerau ausgestellt. Nähere Informationen zur Erlaubnis für die Versickerung von Niederschlagswasser  unter folgendem Link:

Baulastenverzeichnis

Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis oder Eintragungen einer Baulast werden durch die Bauaufsicht des Kreises Groß-Gerau bearbeitet. Nähere Informationen finden Sie unter folgendem Link: 

Denkmalschutz/ denkmalrechtliche Genehmigung

In beiden Stadtteilen gibt es zahlreiche Einzeldenkmäler wie auch zwei Ensemble-Gesamtanlagen: die Sachgesamtheiten „Ortszentrum von Mörfelden“ in der Altstadt Mörfelden und die „Neutra- Siedlung in Walldorf“ mit 42 Wohnhäusern. Ob ein Gebäude ein Kulturdenkmal ist und ob bei einer Sanierungs- oder Baumaßnahme eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung benötigt wird, können Sie über die Untere Denkmalbehörde des Kreises abfragen.

Immissionsschutz

Gerüche, Lärm und Luftverunreinigungen, die durch Bauvorhaben ausgelöst werden, werden durch die Untere Immissionsschutzbehörde des Kreises Groß-Gerau und der Oberen Immissionsschutzbehörde des Regierungspräsidiums Darmstadt überwacht. Weitere Informationen finden Sie unter den folgenden Links:

Ordnungswidrigkeiten bezüglich des Baurechts

Ordnungswidrigkeiten bezüglich des Baurechts werden durch die Bauaufsicht des Kreises Groß-Gerau geahndet. Nähere Informationen und Kontaktdaten finden Sie unter folgendem Link:

Sie erhalten die sogenannte aktuelle Liegenschaftskarte -umgangssprachlich wird auch vom „Lageplan“ gesprochen- beim Amt Für Bodenmanagement in Heppenheim:

Regularien zu Einfriedungen (Zäune, Mauern, etc.) werden sowohl im öffentlichen Baurecht als auch im Hessischen Nachbarrechtsgesetz geregelt.

Die Hessische Bauordnung gibt unter § 63 HBO an, in welcher Höhe Einfriedungen genehmigungsfrei errichtet werden können. Es gibt aber durchaus Bebauungspläne, welche neben Festsetzungen zu zulässigen Materialien und Farben andere Maximalhöhen für Einfriedungen festsetzen. In einem bebauten Gebiet ohne Bebauungsplan (§ 34 BauGB) richtet sich die maximal zulässige Höhe nach der Umgebungsbebauung.

Nicht nur das öffentliche Baurecht sieht Höhenreglungen für Einfriedungen vor. Das Hessische Nachbarrechtsgesetz (Privatrecht) trifft auch Aussagen zu Einfriedungshöhen. Des Weiteren werden hier Themen wie Kostenaufteilungen zwischen Nachbarn zu Einfriedungen und Abstände von Bepflanzungen zur Nachbargrenze geregelt.

Informationen zum Hessischen Nachbarrechtsgesetz finden Sie unter folgendem Link:

Beratungen zu privatrechtlichen Fragen können durch die Stadt Mörfelden-Walldorf nicht vorgenommen werden. Beratung erhalten Sie bei einem Fachanwalt.

Im Hinblick auf die notwendigen Berechnungen zu Ihrem Bauvorhaben verweisen wir gerne auf die Arbeitshilfen, die die Stadt Frankfurt am Main hierzu erstellt hat.